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分析房地产市场，是一件非常有意思的事情。国内外许多从事房地产的专门机构，人才济济，水平极高。但一旦涉及到房地产的走势，他们的研究结论就往往被后来的实践证明是错误的，房地产市场的复杂性和矛盾性很难理解。笔者自2006年开始触及淮安房地产业，近十年的风风雨雨，从充满希望到激情澎湃、热血沸腾，再到目前的满目凄凉，该经历的都经历了。姑且不说地价从2006年前后至今已至少发生了10倍的飞涨，也不说淮安房地产业对淮安国民经济增长率作出了什么样的贡献，单看淮安市区286个在售项目,就可以看出淮安房地产业发展势头的迅猛。 近十年的强势发展中，除去行业的明媚春光，许多不得不说的怪现象也愈演愈烈。好事笔者，总结了淮安房地产市场几多不符合常理之处，试举几例如下：
怪象一：小市场，大肚量。淮安全市人口数量不过区区550万，中心区人口（清河、青浦、淮阴）约占167万。按最新户均人口3.43计算，市区不足50万户，然而如此弹丸之地，2006年起房地产项目竣工面积都不低于200万平方米，相当于每年有2万套新房交到购房者手中，近十年新增的住房就高达20万套。而近几年水生水起的几个热门开发地段，如青浦大学城、新城、水渡口几个板块，粗略将现有在销售的楼盘加加，新城超千万平方米的供应量，水渡口近600万平方米开发量，大学城也有300万平方米的楼盘，这些区域，一个十字路口四个售楼处的情况比比皆是。一直以四线小市场自居，远离调控核心风暴的淮安，却不得不为阶段性供应量的爆发买单。
怪象二：围挡背后的晒太阳地块。闽南巨擘融侨在淮安目前共有五幅地块，2010年3月获得了水渡口三块土地（韩泰路东侧、合肥路东侧、南京路西侧），同年11月再次竞得火车站南侧A、D两幅地块，然除了合肥路东侧的一块土地就是现在的融侨华府），处于开发状态。其他地块目前的作用除了用作堆土，就是成了“菜园地”，甚至一度传出“弃地”传闻。清河新区管委会东边（广州路东侧），这块土地出现在公众视野至少6年光景了，甚至有段时间看到工地上围挡上了“天下一家”还是“天下人家”的名字，但从该地块现场情况来看依然还未有无动工迹象。笔者好事，查探了一下淮安市国土资源网站，这块编号2010G006H06的土地，被江苏天一瑞安房地产开发有限公司收入囊中，开发进度无从得知。
怪象三：大开发商围剿下的小盘逆袭。偶然与交易中心的价格朋友在歇脚亭喝茶聊起淮安近期楼盘成交的情况，进入耳朵的无一不是国内一线乃至巨无霸的的存在，绿地、中南、茂华、融侨、恒大、雨润、万达、城置、闽兴（江苏榕兴），笔者从业过程中这些公司在各自领域创造的销售业绩有所耳闻，他们在淮安有所成就倒也不意外。2个本地开发商到吸引了笔者的注意力——建华、实远。玖珑湾这个项目比较还是比较熟悉的，在生态新城面对绿地能取得如此销售业绩是令人佩服的。而恕笔者寡闻，实远我实在没有什么印象，朋友大致跟我说了一下——来自泗洪，项目名云梦清河，一个上海代理公司销售。我倒颇为诧异，一来原以为经过欧洲城、盛世名门、爱情海等几个项目的硝烟后，泗洪开发商（本人无任何不敬之意）很难再淮安市场有所建树了；二来云梦清河这四个字倒是令人眼前一亮，在诸多“城”、“湾”、“邸”、“府”的泛滥中恰似开出一朵清雅的莲花，这个实远倒还有些风雅的味道；三来看到近几个月房管局成交数据俱在30套左右，这么一个项目居然在周边大鳄的撕咬中展现出强硬反击的味道，有意思。出于好奇，与朋友分别后驾车前往，一路经过万达、茂华、融侨，就是找不到售楼处，几次电话沟通未能找到，就停在水渡口大道等售楼处一位业务员前来引路。从项目目前开发状况来看，项目开发商是花了不少心血的，外立面、景观尤其是户型都有可圈可点的亮点，项目的围墙广告做得也有点小意思。当然，如果别墅的私人花园再大点，门口的水质再好点不发出难闻的异味，抑或项目现在的位置能靠水渡口大道或者韩泰路，业绩当能更进一步。可惜未能与项目操盘者碰头，想必那是极好的。
经过这几年房价的涨跌，目前这个行业的从业者心态总带着一种浮躁，无论是涨的时候还是跌的时候，每个人都是语不惊人誓不休。开发商卖不好就换代理公司，无论合不合适，都想有着换将如换刀的快感。房地产要总结的东西很多，更多的要看到弊病和不足，亡羊补牢，为时不晚，大病用中医，小病用西医，对症下药，行业才能健康、理性的发展。
赞赞赞 楼主的观点很精辟 对淮安市场的认知也了如指掌 以后多给我们分享一点这些精彩的内容
淮安市场的怪 是由很多因素决定的 淮安人讲究中庸之道 如果摸清楚脉应该就能明白怪在哪里了
牛人。太专业了 通俗点，我们买房人能看得懂。多为买房支支招撒
楼主你out啦，现在大家发长篇大论的东西都喜欢跑到剑客论坛那边
附传送门
//bbs.huaian.fang.com/board/huaianjianke/
不用谢我
，看来还要系列二、三。。。。。
忘了加超链，汗一个
这次应该没错了
淮安剑客传送门
呵呵，近日在整理，争取把所想再发发，谢谢大家支持
淮安大宁百货：大宁集团总部在上海，是一家集房地产开发、运营管理为一体的大型企业集团，目前在全国20多个城市开发和运营了30多个大宁百货项目，而本项目总建筑面积70万方，其中有30万方的住宅和40万方的商场。大宁百货是以O2O模式为主题，淮阴区首座集吃、喝、玩、乐、购为一体的一站式大型城市综合体，是市政府重点工程，也是未来淮阴区的地标建筑。它的存在不仅仅为城北的人们提供了一个良好的购物、娱乐空间，为淮安增添了一抹靓点，相信在不久的将来也成为淮安对外的第一面貌。
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分析房地产市场，是一件非常有意思的事情。国内外许多从事房地产的专门机构，人才济济，水平极高。但一旦涉及到房地产的走势，他们的研究结论就往往被后来的实践证明是错误的，房地产市场的复杂性和矛盾性很难理解。笔者自2006年开始触及淮安房地产业，近十年的风风雨雨，从充满希望到激情澎湃、热血沸腾，再到目前的满目凄凉，该经历的都经历了。姑且不说地价从2006年前后至今已至少发生了10倍的飞涨，也不说淮安房地产业对淮安国民经济增长率作出了什么样的贡献，单看淮安市区286个在售项目,就可以看出淮安房地产业发展势头的迅猛。 近十年的强势发展中，除去行业的明媚春光，许多不得不说的怪现象也愈演愈烈。好事笔者，总结了淮安房地产市场几多不符合常理之处，试举几例如下：
怪象一：小市场，大肚量。淮安全市人口数量不过区区550万，中心区人口（清河、青浦、淮阴）约占167万。按最新户均人口3.43计算，市区不足50万户，然而如此弹丸之地，2006年起房地产项目竣工面积都不低于200万平方米，相当于每年有2万套新房交到购房者手中，近十年新增的住房就高达20万套。而近几年水生水起的几个热门开发地段，如青浦大学城、新城、水渡口几个板块，粗略将现有在销售的楼盘加加，新城超千万平方米的供应量，水渡口近600万平方米开发量，大学城也有300万平方米的楼盘，这些区域，一个十字路口四个售楼处的情况比比皆是。一直以四线小市场自居，远离调控核心风暴的淮安，却不得不为阶段性供应量的爆发买单。
怪象二：围挡背后的晒太阳地块。闽南巨擘融侨在淮安目前共有五幅地块，2010年3月获得了水渡口三块土地（韩泰路东侧、合肥路东侧、南京路西侧），同年11月再次竞得火车站南侧A、D两幅地块，然除了合肥路东侧的一块土地就是现在的融侨华府），处于开发状态。其他地块目前的作用除了用作堆土，就是成了“菜园地”，甚至一度传出“弃地”传闻。清河新区管委会东边（广州路东侧），这块土地出现在公众视野至少6年光景了，甚至有段时间看到工地上围挡上了“天下一家”还是“天下人家”的名字，但从该地块现场情况来看依然还未有无动工迹象。笔者好事，查探了一下淮安市国土资源网站，这块编号2010G006H06的土地，被江苏天一瑞安房地产开发有限公司收入囊中，开发进度无从得知。
怪象三：大开发商围剿下的小盘逆袭。偶然与交易中心的价格朋友在歇脚亭喝茶聊起淮安近期楼盘成交的情况，进入耳朵的无一不是国内一线乃至巨无霸的的存在，绿地、中南、茂华、融侨、恒大、雨润、万达、城置、闽兴（江苏榕兴），笔者从业过程中这些公司在各自领域创造的销售业绩有所耳闻，他们在淮安有所成就倒也不意外。2个本地开发商到吸引了笔者的注意力——建华、实远。玖珑湾这个项目比较还是比较熟悉的，在生态新城面对绿地能取得如此销售业绩是令人佩服的。而恕笔者寡闻，实远我实在没有什么印象，朋友大致跟我说了一下——来自泗洪，项目名云梦清河，一个上海代理公司销售。我倒颇为诧异，一来原以为经过欧洲城、盛世名门、爱情海等几个项目的硝烟后，泗洪开发商（本人无任何不敬之意）很难再淮安市场有所建树了；二来云梦清河这四个字倒是令人眼前一亮，在诸多“城”、“湾”、“邸”、“府”的泛滥中恰似开出一朵清雅的莲花，这个实远倒还有些风雅的味道；三来看到近几个月房管局成交数据俱在30套左右，这么一个项目居然在周边大鳄的撕咬中展现出强硬反击的味道，有意思。出于好奇，与朋友分别后驾车前往，一路经过万达、茂华、融侨，就是找不到售楼处，几次电话沟通未能找到，就停在水渡口大道等售楼处一位业务员前来引路。从项目目前开发状况来看，项目开发商是花了不少心血的，外立面、景观尤其是户型都有可圈可点的亮点，项目的围墙广告做得也有点小意思。当然，如果别墅的私人花园再大点，门口的水质再好点不发出难闻的异味，抑或项目现在的位置能靠水渡口大道或者韩泰路，业绩当能更进一步。可惜未能与项目操盘者碰头，想必那是极好的。
经过这几年房价的涨跌，目前这个行业的从业者心态总带着一种浮躁，无论是涨的时候还是跌的时候，每个人都是语不惊人誓不休。开发商卖不好就换代理公司，无论合不合适，都想有着换将如换刀的快感。房地产要总结的东西很多，更多的要看到弊病和不足，亡羊补牢，为时不晚，大病用中医，小病用西医，对症下药，行业才能健康、理性的发展。