主题：万科总经理郁亮内部邮件曝光，“中国房价不会长期下跌”

郁亮在信中提到，中国的不动产价格并没有长期深幅下跌的空间。行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。而这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越加强烈。在这段时间里万科的增长可能会暂时减速。


各位同事： 

时光荏苒，2008年不觉已进入8月。对2008，我们曾经有过太多美好的憧憬；而在这一年中，我们也确实经历了太多难忘的事情。但二者之间，却存在着巨大的不同。观望气氛的浓厚、成交量的萎缩、业界对行业前景的悲观预期——这一切，与2006、2007形成了强烈的反差。

而这一年中，外界对我们的评价、还有我们珍惜的一些关系，也发生了一些我们不愿看到的变化。住房市场的波动，使得一些客户与我们的关系一时显得紧张。股市的惨淡，一点点侵蚀着投资者的心境，也考验着多年风雨同舟中积累下来、来之不易的理解与信任。在公众舆论层面，一些误解需要时间去慢慢消除，在这段时间里舆论的不理解和不认同，将是我们、甚至所有亲近我们的人必须去面对的现实。

憧憬与现实的落差、昨天与今天的落差、渴望认同与遭受误解的落差，骤然横亘在万科人的面前。任何一位同事，尤其是那些怀着美好追求和强烈自豪感刚刚加入万科的年青同事，如果因此而产生焦虑或困惑，是完全可以理解的。我要向每一位感到焦虑或困惑的同事表示感谢，因为在这些情绪的背后，是你们强烈的责任感，和对万科的热爱。

我们面对的究竟是怎样的形势？我们应该和能够做出哪些行动？请允许我借这个机会和大家分享一些看法。

外部环境的变化对于企业经营来说非常重要，而房地产更是一个与宏观经济紧密相关的行业。但如果只是简单地感受这种变化，则反而可能因暂时的表象而干扰对规律的把握，反而可能在情绪的左右下动摇信念，反而可能将外部变化作为托词而错失行动的机会。

住宅行业经营环境的变化，并不是从今天才开始。在过去的几年中，万科在很多问题上表现出与众不同的视角和结论，而事后验证的结果，是证实了万科在前瞻能力上具有的优势。我们在2004·2005年调控风雨刚刚降临时明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”，并在行业普遍傍徨的情况下将2006·2008年设定为万科的高速增长期；而在2007年市场一片亢奋、行业高歌猛进的背景下，我们率先对过热隐忧的存在提出了预警，率先做出了“行业需要且必然进入一个理性回归的调整期”的判断。

我们没有理由怀疑，中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。决定这个行业未来发展趋势的深层因素，并未发生任何根本性的改变。中国住宅行业在可见的未来，依然还是一个年青的、充满希望和前景的朝阳行业。作为一个年青的行业，在它的成熟过程中，阶段性的调整本来在所难免。这种调整过去曾经发生过，现在正在发生，未来也仍有发生的可能。但无论是过去、现在还是未来的调整，都并不会改变行业整体的发展趋势，也不会改变优秀企业成长的空间。

而短期来看，调整期内存在着诸多的不确定性。并不是所有的事情，都可以做出精确的预测。但这些并不是那么重要，我们并不需要对每件事情都作出精确预测后才能决定自己究竟应该做什么。因为，在这些不确定性的背后，依然存在足够多可以把握的事实和规律，足以让我们做出恰当的判断和选择。

我们能够分析出，中国住宅过去、现在和未来的基本供求关系。因此能够判断，中国的不动产价格并没有长期深幅下跌的空间。

我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。而这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越加强烈。


我们能够判断，万科可以非常安全地渡过本次调整。在2007年行业普遍亢奋的氛围中，是我们率先提出“公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性”。当行业进入调整期时，我们是仓位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金，超过一年内应该偿付的借款总和。我们在获取资金支持上，拥有相当明显的优势。



 

所以，我们不必以悲观的眼光来看待市场环境的变化，不必以悲观的心境来面对调整的到来。调整必然要经历一段时间，在这段时间里万科的增长可能会暂时减速，但对此我们需要更加冷静的长期视角——调整其实并不可怕，它带来的可能是机会；但与此相对应的是，值得警惕的，可能恰好是之前短暂的过度繁荣。

当行业处于牛市状态时，企业对专业能力的追求、发奋图强的斗志很容易出现松懈。当天上开始掉馅饼的时候，我们很容易荒废耕作的技巧，甚至可能失去辛勤耕作的动力。而当牛市结束的时候，并不是所有企业都能在瞬间恢复到最初的状态。

各位同事，我们需要对自己在牛市中的行为进行反思。当看上去任何房屋都可以顺利售出的时候，当房价上升使赚钱变得越来越“容易”的时候，我们是否还孜孜以求地执着于研究客户需求，不断改善产品、服务的品质，以提升我们的竞争能力？我们是否还一如既往地保持着对“街对面对手”的关注，是否还始终在密切跟踪业内的优秀同行，从他们身上不断挖掘值得我们学习的特长？我们是否做到了尽可能精打细算，最合理地分配成本、控制费用，以实现股东利益的最大化？我们是否还在竭尽全力分析市场、寻找最有效率的销售渠道和方式？我们在项目发展上，是否充分考虑到了市场可能的风险，以及尽可能地选择了最优质的土地？


正如王石(王石博客|王石新闻)主席在不久前一次会议中指出的那样，我们应该感谢宏观调控，感谢这一次市场调整的到来。调整给我们带来的第一个机会，其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。

各位同事，现在是至少最近几年以来，万科最需要你们奉献智慧的时候，也是最能体现你们才华的时候。曾经有一位赏识万科的老朋友说过，万科的“可怕之处”，在于“万科有一群思考的脑袋”。现在是体现万科这一特质的时候了。我非常希望各位同事能够撇除一切顾虑，打破职位、专业的藩篱，用最挑剔的眼光，从内部寻找万科的不足。包括我在内的所有管理层成员，也随时期待和欢迎各位以任何你们方便的形式，向我们传递你们的声音，传递你们思考的结果。