主题：牛人写给万科的一帖，不知道万科看到会怎么想

转：万科郊区房地产开发应注意的问题！

城郊结合带在万科早期和近期开发项目中一直占有较大的比例，为顺应城市郊区化的内在发展规律，进行郊区房地产开发时在吸取城区的房地产开发的经验和教训基础上，笔者认为应特别注意以下几个问题：

    1、郊区房地产开发应保护好原先的生态系统，创造良好的人居环境。城市郊区的生态支持系统是由包括森林、农田、果园、苗圃、河流、公园、林荫道、绿化等自然要素和人口要素构成的，在郊区的房地产开发过程中应以人和自然的协调发展作为价值取向，建设一个完整、连续、功能高效、丰富多样的郊区生态支持系统，创造良好的人居环境。
    
要创造良好的人居环境，首先，要运用技术手段改进生产工艺，在源头控制污染物的产生，提倡清洁工艺；其次，在污染物处理过程中加大投资和建设力度，提高污染处理能力和处理率；第三，完善物质循环系统，提高资源的重复使用率，做到废物资源化、废物减量化；第四，促进废物“无害化”，把它对环境的污染控制在最低程度；最后，增强生态系统对污染物的稀释，净化能力，即增加绿地、自然保留地面积，改善生态环境。

  
2、郊区房地产开发应充分考虑知识经济和高新技术对居住环境和居住观念产生的影响。随着信息产业的发展和知识经济的来临，网上购物、网上学校、网上医疗等虚拟空间的产生和发展，使“居家工作”的人越来越多。在21世纪，会有相当多的职业允许在家里办公，住宅不仅是工作之余的生活场所，也成了工作场所，郊区住宅因其优美的自然环境吸引众多的市民，必将成为知识经济时代理想的居住地，但其建造标准应当充分考虑信息时代的特点，具备智能化、人性化的特点，即住宅的功能和质量一定要预留适当的发展空间。

    3、郊区房地产开发、销售应重视消费群体的定位。对郊区住宅消费感兴趣的人分为四种类型：第一种是居住文化消费为主型，主要对郊区的环境、景观、休闲方式感兴趣；第二种是郊区度假型，将郊区物业的选择作为生活方式的补充和提升；第三种是对郊区目前较低的价格感兴趣，属于居住实用型；第四种是看好郊区的发展趋势，以购房为投资型。
    此外，笔者建议在城郊10公里以内适宜建造造价低廉、距离城区较近的经济适用住宅，这类居住区主要面对旧城改造和工业外迁的一般市民客户，客户群目的是想增加居住面积，改善居住环境。在离市中心20公里以外的居住区适宜建造较高档次的富裕者居住区，因为富裕阶层愿意承担较高的交通和时间成本并由此获得较高社区环境和自然环境享受，更加倾向于选择自然环境较好，造价较高的远郊住房。
    4、郊区房地产开发应注重社区文化建设、预留可持续发展空间。郊区住宅开发应当营造与居民身份、知识相符的文化设施和文化氛围，文化层次相近的人聚集在一起可以实现精神上、文化资源上的相互影响、相互借势和彼此共享，可以促进社区意识的形成。

    
综上，郊区房地产的开发应遵循“轴线跳跃式成组团”的模式，轴线是郊区住宅沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系，成线状扩张，“跳跃式成组团”是打破原有的圈层模式，变集中为分散，将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心，并结合他们各自原有的优势和特点制定其发展战略，以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。

 这个比较适合蓝湾哦

 现在的牛人可真多

 适用于很多开发商

 这也叫牛人？不知所云

 估计是从哪位大学生写的毕业论文里抄来的